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想いに寄り添う家づくり「アトリエ橙+建築家・奥山裕生」(東京都・板橋区/練馬区)

家づくり(新築戸建)の資金計画

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家づくりにかかるお金の計画を予算計画とするならば、家づくりの為に用意するお金の計画は資金計画です。ここでは、家づくりの資金計画について、考える手順に基づいて、丁寧にご説明していきます。

1 「すぐに不動産屋さんに行ってはいけません」

家づくりを思い立ったら、何をすべきでしょうか?
新聞広告のチラシも気になるでしょうけれど、すぐに不動産屋さんに行ってはいけません。

その前にまず、やるべきことがあります。それは、ご自身の資金計画です。基本的なことですが、物件探しと資金計画、この順序を間違えると、家づくりを失敗してしまいます。

では、その資金計画。まずは、家族全員の預金通帳のチェックから。

2 「家族全員の預金通帳のチェックをしましょう」

資金計画、まずは年間の余剰金の増減を把握しましょう。
家計簿をきちんとつけているご家庭であれば、すぐに把握できるかもしれませんが、家計簿をつけていないご家庭の場合は、まず、家族全員分の通帳を記帳することが第一歩です。

そして、昨年の1月の残高と、今年の1月の残高を照らし合わせて、その増減を集計してみましょう。

この集計金額は、簡単に言えば、貯金がどれだけ増えたか(年間の余剰金)、ということですが、この金額を正確に知ることで、月々の返済可能な金額の算出根拠になり、ローン総額の算出根拠に繋がり、総予算の決定に繋がっていきます。

家づくりの第一歩は、通帳記帳ということです。

3 「いくらなら返していけるか?」

通帳の記帳により年間の余剰金の増減がわかったら、次は月々の返済可能額の検討を行います。

いくら借りれるかを検討する前に、いくらなら返して行けるかを検討することが大切です。

月々の返済可能額は、次のように計算します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
1 現在の家賃(1か月)例 114,000円
2 更新料(月割り) 例 4,750円
3 駐車場代(1か月)例 20,000円
4 年間の余剰金÷12か月 例 600,000円÷12=50,000円

1~4の合計 例 188,750円・・・A
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
5 固定資産税(月割) 例 12,000円
6 教育費の積立金 例 学資保険に加入している場合は0円
7 修繕のための積立金 例 20,000円

5~7の合計 例 32,000円・・・B
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A-B 例 188,750-32,000=156,750円

→ 月々の返済可能額

4 「手元にいくら残すか」

月々の返済可能額を把握した後は、自己資金をどの程度、用意できるかを把握するために、手元にどの程度、お金を残しておくかを決めます。

手元に残すお金は、

・生活費3~6か月分

・1年以内に予定されている特別支出

 冠婚葬祭、入学金、留学費用、車の車検等

一般的に最低300万円程度は残しておいた方がよいと言われています。

自営業者の場合は、少し多めに残しておいた方がよく、共働き夫婦の場合は、共に失業するリスクは少ないので、少し少なめでも大丈夫でしょう。

5 「用意できる自己資金は?」

手元に残すお金を算出したら、自己資金としていくら用意できるかを算出します。

単純な計算になりますが、

自己資金=総資産(預金+保険解約金+株券)-手元に残すお金

となります。

例えば、総資産1000万円、手元に残すお金を300万円とした場合、住宅の自己資金として使えるお金は700万円となります。

一方、自己資金は、物件価格の2割~3割を用意することが望ましいとされています。

自己資金を700万円とした場合、購入可能な物件価格を逆算すると、

700÷0.25(2.5割)=2800万円となります。

自己資金を1500万円用意できる場合は、購入可能な物件価格は、

1500÷0.25(2.5割)=6000万円となります。

この時点で、希望する物件価格と大きな開きがある場合は、必要な自己資金が貯まるまで、貯蓄することがベストです。

しかし、どうしても、今のタイミングで不動産物件を購入する必要がある場合や、逃したくない不動産物件に出会った場合は、親からの贈与を検討しましょう。

幸い、2016年は、親から住宅資金を贈与された場合、贈与税の非課税枠が拡大されています。

6 「親からの贈与を検討する」

2015年、住宅取得等資金に関わる贈与税の非課税措置が延長・拡充されました。簡単に言うと、親や祖父母から、住宅取得のための資金を贈与された場合、通常は贈与税がかかるのですが、一定限度までが非課税となるということです。

非課税限度額は、一般住宅の場合1000万円、省エネ、耐震、バリアフリーのいずれかの性能の高い住宅については1500万円となっています。

自己資金が不足する場合は、贈与税の非課税措置の利用を検討されてみてはいかがでしょうか?

7 「住宅ローンの借入額を決める」

自己資金額、親からの贈与額が決まったら、住宅ローンとしての借入額を決めることによって、

住宅資金の全体額(=自己資金額+贈与額+住宅ローン借入額)が決まります。

住宅ローンの借入額は、銀行がいくら貸してくれるかで決めるのではなく、自分がいくらなら無理なく返せるかで決めていきます。

このあたりを検討せずに、不動産物件探しや、ハウスメーカーのショールーム巡りをしてしまうと、営業の人から、「お客さんならいくらまで借りれますよ。」と勧められて、無理なローンを組むことになってしまうかもしれません。

住宅ローンの借り入れ額は、前述の項目で算出した「月々の返済可能額」から決めていきます。

大手都市銀行のホームページを見ると、住宅ローンのシュミレーションのページがありますので、それを活用していきましょう。まずは、適当に、「借り入れ金額」を入力し、「計算」ボタンをクリックすると、「月々の返済可能額」を自動計算してくれます。その際、「借り入れ期間」や「金利」も入力する必要がありますが、特に、決まっていない場合は、

「借り入れ期間=30年」「金利=5年固定」などで、入力してみてください。(もちろん、他の設定で試してみても構いません。)

これを何度か、繰り返すと、「月々の返済可能額」から「住宅ローン借り入れ額」の目安を決めることができます。

8 「住宅資金の全体額を決定する」

以上で、自己資金額、贈与額、住宅ローン借入額が決定しました。これらの総額が、住宅資金の全体額となります。 この資金計画をもとに、家づくりの予算計画(土地代+建築工事費+諸費用)の配分を決めていくことになるのですが、上記の文章を一度、読んだだけではなかなか、理解が難しい箇所もあるかもしれません。

アトリエ橙では、トータルな資金計画の無料勉強会も行なっています。

もう少し詳しく具体的にお知りになりたいという方は、お気軽にご相談ください。
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