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想いに寄り添う家づくり「アトリエ橙+建築家・奥山裕生」(東京都・板橋区/練馬区)

特集「富士見の家」家づくりの全てを徹底公開!

2016年5月、自宅兼モデルハウス「富士見の家」が完成しました。
通常の物件では、工事費や間取りについては、建て主さんのプライバシーもありますので、アトリエ橙では原則としてWEB上での公開を控えておりますが、自宅兼モデルハウスの「富士見の家」はできる限り情報を公開して、これから家を建てる方のお役に立てればと考えております。

その1 「土地購入から引渡しまでの流れ」

2015年

☆1月
お正月休みに家族会議で、家を建てることを決定。
資金計画の検討。
土地探しのエリアは、馴染みのある池袋沿線、つまり有楽町線・副都心線、西武池袋線、東武東上線に絞り込み。

☆1月30日(金)
ネットで土地探し開始。
建築条件なし、敷地面積20坪以上30坪未満、駅から徒歩15分以内を条件入力。
早速、土地候補物件Aが見つかりました。

☆2月 1日(日)
土地候補物件Aを見学、前向きに検討。

☆2月 2日(月)
区役所にて土地候補物件Aについて調査した結果、チラシには記載されていませんが、私道が位置指定道路でないことがわかりました。(42条1項5号附則5項道路=みなし位置指定道路)
不動産会社に問い合わせた結果、私道承諾は得られるものの、私道の持ち分がないとのこと。将来の売却に不安を感じたため、物件Aの申込みを断念。再度、候補物件を検索。

☆2月 8日(日)
土地候補物件Bを見学。接道状況、隣地境界、上下水引込、高低差、工事車両のルート等を現地で確認します。問題点が見つからなかったので申し込みを即断即決。

その足で不動産会社へ行き、購入申し込み。
(注)認印と身分証明書が必要なので、物件見学の際は、持ち歩くことをおススメします。

同時に、2つの銀行への事前審査の申込み。契約日を1週間後の15日(日)に設定 手付金は5%
引き渡しは3か月後を希望しましたが、売主の希望により3月の引き渡しとなりました。ただし、30万の値引き交渉成立。

☆2月9日(月)

区役所にて土地Bについて調査。チラシでは公道と書いているのに、実際は私道であることが判明。(まれにこういうこともあります。)ただし、今回は位置指定道路であり、共有持ち分もあることがわかり、話を進めることに。
銀行の事前審査資料として、源泉徴収票(確定申告控え)と住民票、さらにラフな平面図(面積含む)と工事見積書を提出。平面図は、あとで内容が変わってもOK。面積はあまり変わらない方がベター。
(注)このあたりの図面と工事見積書は、自ら作成できるのでスピーディに対応可能。一般的には土地探しの段階で設計の依頼先を決めておかないと、買主側は対応に困ってしまうのが実情です。この問題は土地探しの過程で、あまり知られていませんが、実は大きな問題です。土地探しの段階から設計者にご相談されることをおすすめします。    

☆2月12日(木) 
重要事項説明書(案)と売買契約書(案)が送付されてきて確認。
(注)契約当日はゆっくり読んで理解することは難しいので、事前に入手して確認することが大切です。

銀行ローンの事前審査が両行とも通過したことも確認。

☆2月13日(金)

未施工だった境界杭が設置されたことを確認。
(注)契約前に境界杭は現地で確認しておきたいところです。

☆2月15日(日)
売主側の不動産会社にて土地契約。
(注)大金と実印を持ち歩くことになるので、ちょっと緊張。
実印、印鑑証明書、手付金+印紙代10,000円+仲介手数料半金、身分証明書

☆2月16日(月)
銀行へローンの説明を聞きにいきました。
ローンは土地と建物の2本となること。工事請負契約書が必要となる時期は確認申請時でよいことを確認。10年固定を選択。
帰りに区役所、税務署へ行き、納税証明・課税証明・住民票を入手。

☆2月17日(火)
銀行へ行き、住宅ローン(土地)の正式申込み。
住民票・課税証明書・納税証明書・土地の売買契約書・重要事項説明書を提出。

☆2月18日(水)
銀行の担当者より、本審査通過の電話連絡。
金消契約が3月18日(水)に決定。

☆3月3日(火)
銀行へ電話をして金消契約について質問。
新規の口座開設は、金消契約の日でOK。新規口座への自己資金分の入金は引き渡しの前日までに完了していればよい、火災保険の手続きは第2回(建物)のローンの時でよいとのこと。

☆3月18日(水)
銀行にて 土地の金銭消費賃貸契約(住宅ローン契約) 10年固定 金利1.15%
印鑑証明書・住民票・実印・収入印紙・本人確認資料・返済口座の通帳届出印

☆3月26日(木)
土地の引渡し完了確認
実印・本人確認資料・返済口座の通帳・通帳届出印
司法書士も同席 所有権移転登記 手続き開始

☆4月26日(日)
土地の登記完了・登記識別情報の通知

その2 「住宅ローン手続きに必要な書類一覧」

☆事前審査の際、必要な書類

身分証明書(運転免許書またはパスポート)
保険証(勤続年数の証明)
印鑑(認印でOK)
源泉徴収1年
工事見積書(設計事務所発行でも可)
ラフな計画平面図

☆契約の際、必要な書類

印鑑(実印)
印鑑証明
手付金
仲介手数料(半金)
印紙代10000円
住民票
身分証明書(運転免許所またはパスポート)

☆ローン申し込みの際、必要な書類

課税証明書または住民税決定通知書(本人)
納税証明書(その1・その2)直近2年分(連帯保証人)
売買契約書
重要事項説明書

☆金消契約の際、必要な書類

印鑑(実印)
印鑑(銀行印)
印鑑証明 本人2通
印鑑証明 連帯保証人3通
住民票 1通
身分証明書(免許証、パスポート等)

☆決済、引き渡しの際、必要な書類

印鑑(実印)
印鑑(銀行印)
通帳
身分証明書(免許証、パスポート等)

その3 「住宅ローンに関する諸費用」

住宅ローンに関する諸費用一覧です。
借入金額、借入方式、返済回数によって、金額は変わりますが、ご参考のための一例です。実際はローン申し込みの際に、銀行にお問い合わせ頂く必要がありますが、土地代金、建築工事費、設計監理料以外にも、諸費用がかかることを念頭に入れておいてください。

□ 住宅ローンの印紙税    20,000円
□ 固定金利手数料      10,800円
□ 保証会社保証料     442,000円
□ 保証会社事務手数料    32,400円
□ 抵当権抹消・設定費用  154,730円

その4「間取り」

土地の契約が決定した前後から、設計打ち合わせを始めます。
今回は、3月から10月までの8か月を設計打ち合わせ期間としました。

通常の物件でも、設計打ち合わせ期間は、6~9か月となります。
プラン提案から始まり、仕上げ材の検討、設備機器類の検討、開口部・防犯の検討、造作家具・建具の検討、電気コンセント類の検討、照明計画の検討、外構計画の検討という流れで進みます。

今回は、自宅なので、家族との打ち合わせになりましたが、夫婦喧嘩にならないように、家では打ち合わせをせず、家族に事務所に来てもらい、スタッフ同席のもと、設計者と施主という立場を守って、打ち合わせを進めました。(笑)そうして、完成した間取りが以下の通りです。

「富士見の家」完成見学会

娘はもう高校生なので、子育て世代の家というよりも、大人3人のための住宅を目指しました。
1階には、狭いながらも、3人それぞれの個室。夫婦も別室です。(妻の希望)
2階はLDK+水まわり。
リビングは、サンクンリビング+間接照明+床暖房。
家事動線は、短く直線的に1本でまとめています。

その5 「工事見積金額」

今回は、モデルハウスを兼ねた家なので、上下階で、異なる仕上げ材や造作材、扉面材を使うなど、通常より、ちょっと割高な単価となってしまいました。
内訳は以下の通りです。

 1 仮設工事    110万円
 2 基礎工事    174万円
 3 屋根工事     85万円
 4 木工事     623万円
 5 左官タイル工事 208万円
 6 防水工事     32万円
 7 木製建具工事  113万円
 8 金属製建具工事 159万円
 9 塗装工事     45万円
10 内装工事    134万円
11 金属工事     31万円
12 雑工事     165万円
13 造付家具工事   73万円
14 電気設備工事  115万円
15 給排水設備工事 133万円
16 冷暖房設備工事 115万円
17 換気設備工事  190万円
18 ガス工事     22万円
19 外構工事     71万円
20 諸経費     194万円

計(税別)      2620万円    

なお、更地引渡しでしたので、解体工事費は0円、
地盤も良好でしたので、地盤改良工事費は0円、
水道も引き込み済みでしたので、水道引込工事費も0円で済みました。
※このあたりは、土地購入時の判断材料の一つでもあります。

解体工事が必要な場合は、100~180万円
地盤改良工事が必要な場合は、60~100万円
水道引込工事が必要な場合は、40~60万円
が別途かかります。

その6「地鎮祭・上棟式」

☆地鎮祭

工務店を通して、神主さんの手配をお願いしました。当日の全ての段取り・準備を工務店と神主さんが執り行なってくださいます。施主が当日、用意したものは、神主さんにお支払する謝礼金のみです。謝礼金ののしは、「初穂料」と記入します。初穂料の相場は、4~5万円です。

☆上棟式

参加者 工事関係者11名+事務所2名+家族3名=16名

当日、施主として用意したものは以下の通りです。
・ご祝儀
・軽食 サンドイッチ
・飲み物 カクヤス配達手配
・つまみ
・お菓子
・紙コップ
・紙皿(大小)
・割り箸
・お手拭き
・ごみ袋
・塩
・米

その7 「完成引き渡し」

5月16日  銀行ローン手続き
5月18日  検査機関による完了検査
5月19日  完了検査済証の発行
5月21日  引渡し

fujimi外観

その8 「建物の登記」

登記は、表示登記→保存登記という2段階で行ないます。
表示登記は、土地家屋調査士さんに、保存登記は、司法書士さんに依頼します。
土地家屋調査士さんは、工務店さんに紹介をしてもらい、司法書士さんは銀行に紹介をしてもらうケースが多いと思います。

登記にかかった費用は以下の通りです。

滅失登記 0円
建物表示登記 92,000円
所有権保存・抵当権設定登記 91,000円

その9 「完成見学会」

完成見学会は、必ずしも毎回開催するわけではありませんが、今回は、自宅なので、遠慮なく3日間にわたり開催しました。
(「富士見の家」は、今後も年1~2回、不定期に開催して行く予定です。)

☆見学して頂いた方からの感想
「家づくりの自由な楽しさを改めて感じました。」
「日々の生活に寄り添った設計が参考になりました。」
「家を建てたいという願望がさらに大きくなりました。」

その10 「引越し」

引越し屋さんの見積は以下の通りでした。

・引越料金 46,900円
・家電リサイクル料金 18,100円
(冷蔵庫、テレビ、洗濯機)
・合計 65,000円+消費税=70,200円

条件としては、
・平日8時~12時 2tロング車 距離10㎞以内 作業員2名
・造付家具がほとんどなので、大型運搬なし
・オフシーズン

モデルハウス見学会のご案内

アトリエ橙では、「富士見の家」をモデルハウスとして、年1~2回の見学会を開催しております。無垢の床、左官の壁・天井の空間をぜひ、体感してみてください。
次回の開催は、「家づくりのイベント情報」ページをご覧いただくか、もしくは、こちらのページよりお問い合わせください。

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