土地探し日記

リアルな流れ、リアルな金額

我が家の土地探し日記

富士見の家

2016年5月、自宅兼モデルハウス「富士見の家」が完成しました。

2015年1月からの土地探し日記です。

できる限りリアルな情報を公開して、これから土地を探し、家を建てる方のお役に立てればと考えております。

目次

我が家の土地探し日記「土地購入から引渡しまでの流れ」

参考資料

「住宅ローン手続きに必要な書類一覧」

「住宅ローンに関する諸費用」

「工事見積金額」

「土地購入から引渡しまでの流れ」

2015年1月2日(金)

お正月休みに家族会議で、家を建てることを決定。
資金計画の検討。まずは、「土地代に掛けられる予算」を決定。
土地代=自己資金+住宅ローン借入額-建築工事費-諸経費
(注)土地代は逆算して上限を決めることが大切です。
土地探しのエリアは、馴染みのある池袋沿線、つまり有楽町線・副都心線、西武池袋線、東武東上線に絞り込み。(西東京市、東久留米市、清瀬市、和光市、朝霞市、練馬区、板橋区、豊島区)

2015年1月30日(金)

ネットで土地探し開始。
建築条件なし、敷地面積20坪以上30坪未満、駅から徒歩15分以内を条件入力。
早速、土地候補物件Aが見つかりました。

2015年2月 1日(日)

池袋にある不動産会社を通して、土地候補物件Aを見学、前向きに検討。

2015年2月 2日(月)

区役所にて土地候補物件Aについて調査した結果、チラシには記載されていませんが、私道が位置指定道路でないことがわかりました。(42条1項5号附則5項道路=みなし位置指定道路)
不動産会社に問い合わせた結果、私道承諾は得られるものの、私道の持ち分がないとのこと。不動産会社は問題ないですよ、という意見でしたが、将来の売却に不安を感じたため、物件Aの申込みを断念。再度、候補物件を検索。

2015年2月 8日(日)

土地候補物件Bを見学。接道状況、隣地境界、上下水引込、高低差、工事車両のルート、電柱、ごみ捨て場等を現地で確認します。問題点が見つからなかったので購入申し込みを決定。事前調査と、現地チェックポイントを抑えておくと、いい物件に出会えた時に、即断即決ができます。

その足で不動産会社へ行き、購入申し込み。

(注)認印と身分証明書が必要なので、物件見学の際は、持ち歩くことをおススメします。

同時に、2つの銀行への事前審査の申込み。契約日を1週間後の15日(日)に設定 手付金は5%。(手付金は協議により決まりますが、多くても少なくても問題あり。5%程度が妥当です。)

引き渡しは3か月後を希望しましたが、売主の希望により3月の引き渡しとなりました。値引き交渉は難しい案件でしたが、30万の値引き交渉成立。(通常だと、もう少し値引き交渉をしてもいいかもしれません。売主側の事情次第です。)

2015年2月9日(月)

区役所にて土地Bについて調査。チラシでは公道と書いているのに、実際は私道であることが判明。(結構、こういうことがあります。)ただし、今回は位置指定道路であり、共有持ち分もあることがわかり、話を進めることに。
銀行の事前審査資料として、源泉徴収票(確定申告控え)と住民票、さらにラフな平面図(面積含む)と工事見積書を提出。平面図は、あとで内容が変わってもOK。面積はあまり変わらない方がベター。

(注)このあたりの図面と工事見積書は、私の場合、自ら作成できるのでスピーディに対応可能でしたが、一般的には土地探しの段階で設計の依頼先を決めておかないと、買主側は対応に困ってしまうのが実情です。この問題は土地探しの過程で、あまり知られていませんが、実は大きな問題です。土地探しの段階から設計者にご相談されることをおすすめします。    

2015年2月12日(木) 

重要事項説明書(案)と売買契約書(案)が送付されてきて確認。
(注)契約当日はゆっくり読んで理解することは難しいので、必ず、事前に入手して確認することが大切です。

銀行ローンの事前審査が両行とも通過したことも確認。

2015年2月13日(金)

未施工だった境界杭が設置されたことを確認。
(注)契約前に境界杭は現地で確認しておきましょう。

2015年2月15日(日)

売主側の不動産会社にて土地契約。手付金(現金)と実印を持って行きます。先週の購入申し込みから契約まで、わずか1週間。皆さん、このスピードに戸惑われます。

2月16日(月)

銀行へローンの説明を聞きにいきました。
ローンは土地と建物の2本となること。工事請負契約書が必要となる時期は確認申請時でよいことを確認。10年固定を選択。当時も超低金利時代と言われていたのに、今は、さらに超超低金利。
帰りに区役所、税務署へ行き、納税証明・課税証明・住民票を入手。

2月17日(火)

銀行ローン

銀行へ行き、住宅ローン(土地)の正式申込み。
住民票・課税証明書・納税証明書・土地の売買契約書・重要事項説明書を提出。

2月18日(水)

銀行の担当者より、本審査通過の電話連絡。
金消契約が3月18日(水)に決定。

3月3日(火)

銀行へ電話をして金消契約について質問。
新規の口座開設は、金消契約の日でOK。新規口座への自己資金分の入金は引き渡しの前日までに完了していればよい、火災保険の手続きは第2回(建物)のローンの時でよいとのこと。

3月18日(水)

銀行にて 土地の金銭消費賃貸契約(住宅ローン契約) 10年固定 金利1.15%
印鑑証明書・住民票・実印・収入印紙・本人確認資料・返済口座の通帳届出

3月26日(木)

土地の引渡し完了確認
実印・本人確認資料・返済口座の通帳・通帳届出印
司法書士も同席 所有権移転登記 手続き開始

4月26日(日)

土地の登記完了・登記識別情報の通知

参考「住宅ローン手続きに必要な書類一覧」

事前審査の際、必要な書類

身分証明書(運転免許書またはパスポート)
保険証(勤続年数の証明)
印鑑(認印でOK)
源泉徴収1年
工事見積書(概算書でOK、少し多めの金額で作成しておく)
ラフな計画平面図(面積が大きく変わらなければ、後で内容が変わってもOK)

契約の際、必要な書類

印鑑(実印)
印鑑証明
手付金(通常は5%)
仲介手数料(通常は半金)
印紙代10000円
住民票
身分証明書(運転免許所またはパスポート)

ローン申し込みの際、必要な書類

課税証明書または住民税決定通知書(本人)
納税証明書(その1・その2)直近2年分(連帯保証人)
売買契約書
重要事項説明書

金消契約の際、必要な書類

印鑑(実印)
印鑑(銀行印)
印鑑証明 本人2通
印鑑証明 連帯保証人3通
住民票 1通
身分証明書(免許証、パスポート等)

決済、引き渡しの際、必要な書類

印鑑(実印)
印鑑(銀行印)
通帳
身分証明書(免許証、パスポート等)

参考 「住宅ローンに関する諸費用」

住宅ローンに関する諸費用一覧です。
借入金額、借入方式、返済回数によって、金額は変わりますが、ご参考のための一例です。実際はローン申し込みの際に、銀行にお問い合わせ頂く必要がありますが、土地代金、建築工事費、設計監理料以外にも、諸費用がかかることを念頭に入れておいてください。

住宅ローンの印紙税  20,000円
固定金利手数料    10,800円
保証会社保証料   442,000円
保証会社事務手数料  32,400円
抵当権抹消・設定費用154,730円

参考 「工事見積金額」

 1 仮設工事    110万円
 2 基礎工事    174万円
 3 屋根工事     85万円
 4 木工事     623万円
 5 左官タイル工事 208万円
 6 防水工事     32万円
 7 木製建具工事  113万円
 8 金属製建具工事 159万円
 9 塗装工事     45万円
10 内装工事    134万円
11 金属工事     31万円
12 雑工事     165万円
13 造付家具工事   73万円
14 電気設備工事  115万円
15 給排水設備工事 133万円
16 冷暖房設備工事 115万円
17 換気設備工事  190万円
18 ガス工事     22万円
19 外構工事     71万円
20 諸経費     194万円

計(税別)      2620万円    

なお、更地引渡しでしたので、解体工事費は0円、
地盤も良好でしたので、地盤改良工事費は0円、
水道も引き込み済みでしたので、水道引込工事費も0円で済みました。
※このあたりは、土地購入時の判断材料の一つでもあります。

解体工事が必要な場合は、200~260万円
地盤改良工事が必要な場合は、60~100万円
水道引込工事が必要な場合は、40~60万円
が別途かかります。

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